Riforma del catasto: i metri quadrati sostituiscono i vani

Valori catastali adeguati a quelli di mercato, tenendo conto della posizione e delle caratteristiche edilizie.

Questo, in sintesi, l’intento del Governo la cui riforma, a costo zero, nasce dall’esigenza di eliminare il disequilibrio tra valore catastale degli immobili e il corrispondente valore di mercato.

Si passa dall’attuale sistema per categorie e classi a uno che tenga conto delle caratteristiche edilizie e della localizzazione. Inoltre, il criterio del numero dei vani è sostituito con quello dei metri quadrati. Nel volume “Gli immobili in Italia 2011”, a cura dell’Agenzia del Territorio e del Dipartimento delle Finanze, si legge che «per le abitazioni il valore corrente di mercato è pari, in media, a 3,73 volte la base imponibile a fini ICI… il medesimo rapporto, calcolato per i soli contribuenti Irpef, oscilla tra il 3,59 delle abitazioni principali e il 3,85 delle altre abitazioni… i canoni di locazione sono mediamente superiori di 6,46 volte le rendite catastali… le rendite catastali sono state rivalutate nel 1990 con riferimento al biennio 1988-1989… ». Si tratta quindi di un sistema catastale inadeguato perché la suddivisione in categorie e classi è ferma al periodo di “costruzione” del catasto urbano. Questi i criteri del nuovo catasto:

1. la costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (ovvero il reddito medio ordinariamente ritraibile al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione;

2. la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari;

3. il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie;

4. il superamento, per abitazioni e uffici, del “vano” come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la “superficie” espressa in metri quadrati;

5. la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli immobili speciali.

La revisione del catasto diventa la base su cui applicare le imposte sugli immobili, prima tra tutte l’Imposta Municipale Unica.

Il Governo ha assicurato che la riorganizzazione sarà accompagnata da una riduzione delle aliquote, per fare in modo che la riforma sia a costo zero.